很多朋友在澳洲买投资房，只算了首付和月供，却忽略了后续常年要承担的持有成本。今天一次性讲清楚，持有一套澳洲出租房，都有哪些固定开销。

首先第一类，政府相关税费。

市政费，也就是council rates，每年一千多到两千多澳元，不管房子有没有租出去，都必须交。还有水费，一般房东承担基础水费，用水费用由租客承担。地价超过州内起征线，还要缴土地税。海外买家注意，还有海外人士附加土地税。海外业主，如果房子一年空置超过183天，还要申报空置税，这笔罚款可不便宜。

第二类，物业相关费用。

公寓、联排别墅要交strata物业费，也就是业主管理费。普通公寓一年三四千澳元起步，带泳池、电梯的高端小区，费用会更高，偶尔还会收到专项大修摊派。独栋house没有物业费，但外墙、屋顶、排水沟、防虫维护，全都要自己掏钱。

第三，保险。

一定要配置房东保险，保障租客恶意损坏、欠租、意外空置等风险。独栋房还要单独买房屋建筑险。这一笔千万不要省，一次重大维修，保费就赚回来了。

第四，房产管理成本。

绝大多数海外房东都会委托本地中介代管。管理费一般是租金收入的4%-7%，新房客入住，还有一笔招租费。租房广告、租约更新、定期查房，出租账单等也会产生小额费用。

第五，维修与养护。

澳洲人工很贵。热水器坏了、门锁故障、管道疏通，收费都不低。业内通行做法，每年预留房价1%‑2%，作为维修预算。房子越老，维护开销越大。

最后还有贷款利息。

如果是贷款买房，房贷利息是持有成本里占比最大的一项。提醒大家：只有利息部分可以抵税，本金还款不能抵扣。

当然，这里面大部分持有支出，都可以做税务抵扣，折旧还能带来非现金减税。但抵扣不等于免费，现金流一定要提前规划。不要只看账面租金回报率，把所有持有成本算清楚，才是真实收益。

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