很多国内朋友在澳洲持有投资房，都有这样一个疑问：出租要打理、要报税、事比较多，那我干脆不租，房子就空着行不行？今天把澳洲现行政策一次性讲清楚。

先说结论：并不是想空就能空，尤其对于海外买家，有联邦层面的空置管控，各州还有自己的规定，忽视了会产生一笔不小的空置费。

只要你的房子是2017年5月9日之后，经过FIRB审批买下的住宅，就受联邦空置政策约束。规则是：每一个12个月周期里面，这套房自住、或者真实对外长租、或者正规挂牌招租，合计时长，必须满183天，也就是整整6个月。

达不到这个天数，就要缴纳年度空置费。按照现在2026年的标准，空置费等于当初FIRB申请费的两倍，很多房产一年这笔费用，轻轻松松两三万澳元起步，代价非常高。

这里有几个大坑提醒大家。第一，短期民宿、Airbnb这种少于30天的短租，是不算合格时长的。第二，不是随便挂一个高价、摆个样子招租就算数，税务局会核查，必须以市场价真实投放租赁市场，才算有效。第三，就算你本年度不用交钱，绝大多数情况，每年仍然要按时做空置申报，逾期不报还会有罚款。

除此之外，维州还有州一级的空置土地税，新州有海外业主土地附加税。也就是说，一套房子长期空置，有可能联邦空置费、州级空置税、海外业主土地附加税叠加在一起，持有成本直接拉高一大截。

当然，也不是强制你必须一直租出去。你本人或者直系亲属，每年过来自住满183天，同样可以豁免空置费。或者把房子交给中介，正常挂牌出租，即便暂时没租出去，只要是真实招租状态，满足天数要求，也符合规定。

最后总结一下：嫌出租繁琐，可以阶段性空置，但不能一整年放任空置不管。持有澳洲房产，合规空置申报、把控好每年183天的可用时长，才是省钱省心的做法。