澳洲联邦政府公布了2026-27财年预算案，其中最受关注的核心内容，是围绕房地产投资税制的一系列大规模改革。这些调整主要集中在负扣税（Negative Gearing）政策和资本利得税（Capital Gains Tax, CGT）优惠，其影响范围广泛，不仅限于房地产市场，也将波及其他投资领域

根据预算案文件，现行的房地产负扣税政策将从2027年7月1日起发生重大变化。负扣税政策长期以来是澳洲房地产投资的核心吸引力之一，它允许投资者用投资物业产生的亏损（例如，贷款利息、物业费等支出高于租金收入的部分）来抵扣其其他收入，如工资收入。

具体改革内容如下：

·新建住宅投资： 从2027年7月1日起，只有购买“新建住宅”作为投资物业，才能继续享受现有的负扣税待遇，即投资房产生的亏损仍可用于抵扣其他收入。

二手房投资物业： 对于在预算案公布之后购买的“二手房”投资物业，投资者未来将不能再用租金亏损抵扣工资收入。相关亏损只能用于抵扣未来的房产租金收入，或者在出售物业时抵扣资本收益。

·祖父条款（Grandfathering）： 为了平稳过渡并保护现有投资者的权益，政府设置了“祖父条款”。凡是在2026年5月12日晚7点30分预算案公布前已经持有的投资房，其现有的负扣税安排将继续保留，直到该房产出售为止。此外，在预算夜之后、2027年7月1日正式实施前购入的部分物业，仍可暂时继续使用现行负扣税规则。

·商业地产不受影响： 值得注意的是，此次负扣税改革将不影响商业地产，仅针对住宅物业投资。

那么对于海外客户来说，目前澳洲对于税制越来越严格，建议还没有报税的客户尽快报税，以免产生损失。